STUDIO LEGALE TRIBUTARIO CARETTA
Associazione tra Avvocati
19/05/2020
Agevolazioni Prima Casa Prima e Dopo la Separazione
L’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa prevede la riduzione delle imposte sull’atto di acquisto dell’immobile.
Innanzitutto,occorre distinguere se la vendita dell’immobile avviene da parte di un privato o da un’impresa.
Chi acquista da un privato dovrà versare un’imposta di registro pari al 2%, anziché il 9% sul valore catastale dell’immobile; se invece il venditore è un’impresa soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto pari al 4% anziché al 10%.
Quest’agevolazione fiscale richiede delle premesse.
In primoluogo, l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza, diversamente, quest’ultimo avrà 18 mesi di tempo dall’atto di acquisto della casa per trasferire la propria residenza.
Un’altra condizione è che non si deve trattare di un’abitazione di lusso, ma deve rientrare nelle categorie di immobili ammessi alle agevolazioni.
Per ottenere questi benefici fiscali, inoltre, è necessario che l’immobile adibito a prima casa non venga rivenduto o donato nel quinquennio successivo, diversamente, verrà richiesto al soggetto di versare la differenza del pagamento delle imposte.
Se dopo la vendita o la donazione si provvede, entro un anno, ad acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, i benefici fiscali permangono e lo Stato non interviene per richiedere di corrispondere la differenza di prezzo.
Nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avvenga attraverso degli intermediari finanziari, è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti ad essi.
La legge di stabilità 2016 ha portato all’abolizione delle imposte IMU e Tasi sulla prima casa, ma solo se costituisce abitazione principale.
Più complessa è la situazione in cui successivamente all’acquisto di una prima casa cointestata ai coniugi, questi decidano di separarsi prima del quinquennio e di vendere l’immobile.
Per godere delle agevolazioni fiscali infatti, è necessario che l’immobile non venga venduto prima dei 5 anni decorrenti dalla data di acquisto.
Nel caso in cui, però, la vendita della prima casa avvenga prima del quinquennio in ambito di una separazione coniugale, le agevolazioni fiscali non decadono.
E’ possibile poi che in sede di separazione o divorzio l’abitazione sia trasferita ad uno dei coniugi. Sul punto la Corte di Cassazione, con sentenza 29 marzo 2017, n. 8104 ha stabilito che “non può farsi derivare la decadenza dell’agevolazione connessa all’acquisto di un immobile dalla cessione di esso al coniuge in sede di separazione”.
In tal senso, la Corte di Cassazione con ordinanza 18 febbraio 2014, n. 3753 ha sottolineato che “l’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce, infatti, una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza stessa)”.
La più recente sentenza della Corte Suprema, sezione tributaria, n. 7966 del 21 marzo 2019, ha sancito, conclusivamente, che i coniugi non perdono le agevolazioni prima casa, anche se, dopo la separazione, cedono l’abitazione a terzi prima dei cinque anni
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